은행 심사 혼선에 금융위 이달 FAQ 배포 예정 규제지역 LTV 40%→70% 실제 한도는 DSR도 따져야 #. 어릴 때 집 지분 일부를 상속받았다가 처분한 A씨는 성인이 돼 집을 구입할 때 생애최초 주택담보대출 우대를 받기 위해 심사를 신청했지만 대기 상태가 길어지고 있다. 직접 집을 산 적은 없지만 과거 주택을 보유한 이력이 남았기 때문이다. #. 분양권을 보유했지만 사업이 무산돼 실제 집을 취득하지 못했던 B씨 역시 이후 집을 사면서 은행으로부터 생애최초 주택담보대출 우대에서 제외될 수 있다는 얘기를 듣고 소명에 나섰다. 금융당국이 불가피하게 생긴 주택 보유 이력에 대해 생애최초 대출 우대를 적용할 수 있도록 세부 기준을 마련한다. 미성년자 상속 등에 대한 예외는 이미 허용했지만, 은행들이 구체적인 적용 범위를 판단하는 데 어려움을 겪자 추가 해석에 나선 것이다. 21일 금융권에 따르면 금융위원회는 이달 중 생애최초 주택담보대출비율(LTV)의 예외 인정 기준 등을 정리한 자주 묻는 질문(FAQ)을 배포할 예정이다. 은행연합회가 취합한 은행권 질의에 금융당국이 답하는 방식이다. 앞서 금융위는 8·13 부동산 대책에서 미성년자 시절 주택 지분을 상속받는 등 불가피한 사유가 있으면 금융회사 여신심사위원회 심사를 거쳐 생애최초 LTV를 적용할 수 있도록 하고 지난달 31일부터 시행에 들어갔다. 과거 주택 소유 여부뿐 아니라 소유하게 된 경위도 살피도록 한 것이다. 그러나 은행들은 불가피한 사유의 범위가 명확하지 않다며 예외 적용에 신중한 태도를 보여왔다. 자체 판단으로 우대를 적용했다가 향후 금융당국 검사에서 지적받을 수 있다는 부담 탓이다. 은행별 준비 상황에도 차이가 있다. 일부 은행은 미성년자 상속 사례에 대한 전산 반영을 마친 반면 대다수 은행은 예외 사유가 구체화된 이후로 실제 심사 적용을 미루고 있다. 현재 당국에 전달된 질의에는 상속받은 주택 지분을 매도한 뒤 생애최초 주담대를 신청하는 경우와 분양사업이 무산돼 주택을 취득하지 못한 경우 등이 포함된 것으로 전해졌다. 다만 질의에 포함됐다는 사실만으로 모두 예외 대상이 되는 것은 아니다. 미성년자 때 상속받은 주택 지분 사례 외에 어떤 경우까지 예외로 인정할지는 당국의 세부 해석을 확인해야 한다. 생애최초 인정 여부는 주택 구입 자금 마련에 영향을 준다. LTV는 주택의 담보가치에 비해 얼마까지 대출받을 수 있는지를 나타내는 비율로, 생애최초로 인정받으면 수도권 또는 규제지역에서는 최대 70%, 비수도권 비규제지역에서는 최대 80%를 각각 적용받을 수 있다. 일반 무주택자의 규제지역 주택 구입용 LTV는 40%다. 예를 들어 담보평가액이 6억원인 규제지역 주택을 구입한다고 가정하면 LTV만 적용한 대출한도는 40%일 때 2억4000만원, 70%일 때 4억2000만원이다. 생애최초 예외를 인정받으면 계산상 1억8000만원의 차이가 생기는 셈이다. 다만 이는 LTV만 비교한 금액이다. 실제 대출한도는 총부채원리금상환비율(DSR)과 지역·주택가격에 따른 대출 총액 제한, 은행 심사 등을 함께 반영해 정해진다. DSR은 연간 소득에서 전체 대출의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율로, 기존 대출이 많거나 소득이 적으면 LTV 한도까지 빌리기 어려울 수 있다. 생애최초 예외를 인정받더라도 실제 한도 증가 폭은 차주별 소득과 부채에 따라 달라진다. 앞선 예시에서 DSR에 따른 한도가 3억원이고 다른 제한이 없다고 가정하면 대출 가능액은 2억4000만원에서 3억원으로 6000만원 늘어난다. 시중은행 관계자는 “주택 보유 이력이 생긴 경위가 비슷한데도 은행마다 판단이 달라지면 소비자의 혼란이 커질 수 있다”며 “예외 인정 요건과 필요한 증빙을 금융당국이 구체적으로 안내할 필요가 있다”고 전했다.